Aanhoudend onevenwicht tussen vraag en aanbod wordt versterkt door onzekerheid
De oorlog in het Midden-Oosten zet druk op de olie- en energieprijzen en roept herinneringen op aan de energiecrisis van 2022, een gevolg van de oorlog in Oekraïne. Ook vandaag dreigt een soortgelijk patroon - met stijgende kosten en toenemende inflatiedruk - zich te herhalen.
De stijgende energieprijzen zullen zowel op aanbod- als vraagzijde van de woningmarkt wegen. Aan de aanbodzijde drijven hogere energie- en grondstoffenprijzen de kost van bouwmaterialen op, waardoor de totale bouwkost van nieuwbouwwoningen aanzienlijk kan stijgen. Aan de vraagzijde zorgt inflatie voor oplopende hypotheekrentes, wat de leencapaciteit van gezinnen onder druk zet en de betaalbaarheid van (nieuwbouw)woningen verder in het gedrang brengt. Ironisch raakt dit net energiezuinige nieuwbouwwoningen die consumenten kunnen beschermen tegen volatiele energieprijzen.
De stijging van de prijzen voor nieuwbouwvastgoed bevestigt ook het aanhoudende onevenwicht tussen vraag en aanbod. Recente cijfers van Statistics Belgium tonen aan dat het nieuwbouwaanbod structureel terugvalt: in 2025 werd 9% minder bouwvergunningen uitgereikt dan in 2024, en zelfs 35% minder dan in 2021. De huidige geopolitieke onzekerheid dreigt deze neerwaartse trend verder te versterken, op een moment waar er een structureel tekort is aan betaalbare, energiezuinige woningen.
Fabrice Luyckx, data analyst bij Realo: “Als we lessen kunnen trekken uit de energiecrisis van 2022, dan is het wel dat de nieuwbouwmarkt veel sterker te lijden heeft onder een nieuwe energiecrisis dan bestaand vastgoed. Vooral de toegenomen bouwkost zorgde ervoor dat nieuwbouwprijzen zijn blijven stijgen in 2023-2024, op een moment dat de markt voor bestaand vastgoed net sterk was afgekoeld en prijzen stabiel bleven.”
In tegenstelling tot de energiecrisis van 2022 start de nieuwbouwmarkt vandaag vanuit een aanzienlijk zwaardere uitgangspositie. Pas in de loop van 2022 stegen de bouwkosten het hardst en lag tegelijkertijd de hypotheekrente beduidend lager dan vandaag. Het voorbije jaar liep de rente verder op door toenemende geopolitieke onzekerheid, onder meer rond de handelstarieven. Bij de start van de huidige energiecrisis zetten deze factoren het nieuwbouwsegment verder onder druk, op een moment waarop net dit segment een oplossing zou kunnen bieden voor woonaanbod en energiekosten. De hogere bouwkosten en gestegen rentes maken de aankoop van een nieuwbouw moeilijker haalbaar voor een brede groep kopers.
Roel Helgers, Market economist bij Matexi: “De paradox is duidelijk: de vraag naar duurzame, fossielvrije woningen blijft groot, maar de drempels om ze te realiseren worden steeds hoger. Via snellere, rechtszekere vergunningen en één uniform verlaagd btw-tarief voor de enige eigen woning zou de overheid een betaalbaar én duurzaam woningpark kunnen stimuleren. De woningmarkt was al in crisis en de oorlog wakkert de onzekerheid verder aan, aan de zijde van zowel gezinnen als van ontwikkelaars. Zonder een stabilisatie van kosten, btw en rentevoeten dreigt het aanbod verder te krimpen en wordt nieuwbouw voor steeds minder gezinnen haalbaar.”
Over de Nieuwbouwbarometer
De Nieuwbouwbarometer verzamelt op objectieve wijze open data van de overheid, andere online bronnen en van online vastgoedaanbiedingen. Dat resulteert in een substantieel en representatief staal van de hele Belgische nieuwbouwmarkt. De academische en onafhankelijk gevalideerde analysemethode laat toe om nauwkeuriger de werkelijke prijsevoluties voor nieuwbouwhuizen en -appartementen op te volgen, rekening houdend met veranderingen in karakteristieken van panden door de tijd.
De Nieuwbouwbarometer volgt de prijsevoluties (excl. btw) voor een gemiddelde Belgische woning, zijnde een halfopen bebouwing van 160m2 met drie slaapkamers, badkamer en tuin. In het segment van appartementen gaat dit om een appartement van 95m2 met twee slaapkamers en badkamer.
De Nieuwbouwbarometer baseert zijn berekeningen op huidige vraagprijzen voor het recent beschikbare nieuwbouwaanbod. Zo kan de Nieuwbouwbarometer de vinger aan de pols houden van de actuele situatie en evoluties meteen in kaart brengen als early indicator.
