Un déséquilibre persistant entre l’offre et la demande, aggravé par l’incertitude
Le conflit au Moyen-Orient exerce une pression à la hausse sur les prix du pétrole et de l’énergie et ravive le souvenir de la crise énergétique de 2022, consécutive à la guerre en Ukraine. Un scénario similaire pourrait se reproduire, avec une augmentation des coûts et une pression inflationniste accrue.
La hausse des prix de l’énergie pèsera à la fois sur l’offre et la demande sur le marché du logement. Du côté de l’offre, l’augmentation des prix de l’énergie et des matières premières renchérit les matériaux de construction, ce qui peut faire grimper de manière significative le coût global des projets neufs. Du côté de la demande, l’inflation entraîne une hausse des taux hypothécaires, ce qui réduit la capacité d’emprunt des ménages et fragilise davantage l’accessibilité des logements, notamment neufs. Paradoxalement, cette situation pénalise précisément les logements neufs économes en énergie, qui offrent pourtant une protection contre la volatilité des prix de l’énergie.
La hausse des prix de l’immobilier neuf confirme également le déséquilibre structurel entre l’offre et la demande. Les données récentes de Statistics Belgium montrent que l’offre de logements neufs diminue durablement : en 2025, le nombre de permis de construire délivrés a reculé de 9 % par rapport à 2024 et de 35 % par rapport à 2021. L’incertitude géopolitique actuelle pourrait encore accentuer cette tendance à la baisse, dans un contexte où la pénurie de logements abordables et économes en énergie reste structurelle.
Fabrice Luyckx, data analyst chez Realo : « Un enseignement à tirer de la crise énergétique de 2022 est que le marché du neuf est beaucoup plus sensible à une nouvelle crise énergétique que le logement existant. La hausse des coûts de construction a notamment maintenu les prix du neuf à un niveau élevé en 2023 et 2024, alors que le marché du logement existant s’était nettement refroidi et que les prix y étaient restés stables. »
Contrairement à la crise énergétique de 2022, le marché du neuf aborde actuellement cette nouvelle phase dans une situation beaucoup plus fragile. Ce n’est qu’au cours de l’année 2022 que les coûts de construction ont augmenté le plus fortement, tandis que les taux hypothécaires étaient nettement plus bas qu’aujourd’hui. Au cours de l’année écoulée, les taux ont continué d’augmenter sous l’effet des incertitudes géopolitiques, entre autres liées aux tensions commerciales. Au début de la crise énergétique actuelle, ces facteurs exercent une pression supplémentaire sur le segment de la construction neuve, alors qu’il pourrait pourtant contribuer à répondre aux besoins en logements et à la maîtrise des coûts énergétiques. La hausse des coûts de construction et des taux d’intérêt rend l’accès au neuf de plus en plus difficile pour de plus en plus d’acquéreurs.
Roel Helgers, Market economist chez Matexi : « Le paradoxe est limpide : la demande pour des logements durables et sans énergies fossiles reste forte, mais les obstacles à leur réalisation ne cessent d’augmenter. Des procédures de permis plus rapides et juridiquement sécurisées, ainsi qu’un taux de TVA réduit et uniforme pour l’habitation propre et unique permettraient de stimuler un parc immobilier à la fois abordable et durable. Le marché du logement était déjà en crise et le conflit actuel accentue l’incertitude, tant du côté des ménages que chez les promoteurs. Sans stabilisation des coûts, de la TVA et des taux d’intérêt, l’offre risque de continuer à se contracter et le logement neuf ne restera plus accessible qu’à un nombre toujours plus restreint de ménages. »
À propos du Baromètre de la construction neuve
Le Baromètre de la construction neuve collecte de manière objective des données ouvertes provenant d’annonces immobilières en ligne, des pouvoirs publics et d’autres sources en ligne. Cela donne un échantillon substantiel et représentatif de l’ensemble du marché belge de l’immobilier neuf. La méthode académique validée indépendamment qui est utilisée permet de suivre avec davantage de précision l’évolution réelle du prix des maisons et appartements neufs, en tenant compte des changements de caractéristiques des biens dans le temps.
Le Baromètre de la construction neuve suit l’évolution actuelle du prix (hors TVA) d’une maison belge typique, à savoir une maison trois façades de 160 m2 avec trois chambres, une salle de bains et un jardin. Dans le segment des appartements, le bien de référence est un appartement de 95 m2 avec deux chambres et une salle de bains.
Le Baromètre de la construction neuve fonde ses calculs sur les prix demandés actuellement pour l’offre de biens neufs récemment disponibles et peut dès lors suivre de près la situation actuelle et répertorier immédiatement les évolutions en tant qu’indicateur précoce.
